Najem krótkoterminowy od lat budzi emocje. Z jednej strony daje właścicielom mieszkań możliwość dodatkowego zarobku i zwiększa ofertę noclegową dla turystów. Z drugiej – mieszkańcy popularnych miejscowości skarżą się na hałas, częste zmiany lokatorów i sytuacje, w których całe budynki zaczynają przypominać hotele.
Państwo chce uporządkować ten rynek. Problem w tym, że nowe przepisy mogą dać samorządom możliwość ograniczania najmu krótkoterminowego, ale jednocześnie postawić przed nimi takie wymagania, że w praktyce skorzystanie z tego prawa może okazać się bardzo trudne.
Gminy mają dostać więcej możliwości
Jednym z najważniejszych pomysłów jest zwiększenie wpływu samorządów na to, gdzie i na jakich zasadach można prowadzić najem krótkoterminowy.
To właśnie władze lokalne najlepiej wiedzą, czy w danej części miasta wynajem mieszkań turystom rzeczywiście powoduje problemy.
Sytuacja Warszawy, Krakowa czy Sopotu jest przecież zupełnie inna niż niewielkiej miejscowości, w której dodatkowe miejsca noclegowe mogą być wręcz potrzebne.
Sama możliwość wprowadzania lokalnych ograniczeń brzmi więc rozsądnie. Kłopot zaczyna się przy szczegółach.
Zakaz tylko na papierze?
Jeżeli samorząd przed wprowadzeniem ograniczeń będzie musiał przeprowadzić rozbudowane analizy, konsultacje oraz dokładnie udowodnić występowanie problemu, cały proces może być długi i kosztowny.
Władze lokalne mogą również obawiać się sporów z właścicielami mieszkań i przedsiębiorcami.
W efekcie może powstać sytuacja paradoksalna: gmina formalnie otrzyma możliwość ograniczenia najmu krótkoterminowego, ale zastosowanie tego rozwiązania będzie na tyle trudne, że niewiele samorządów zdecyduje się z niego skorzystać.
I właśnie dlatego można mówić o ryzyku stworzenia zakazu, który będzie skuteczniejszy na papierze niż w rzeczywistości.
Mieszkanie czy mały hotel?
Problem wynajmu na doby nie sprowadza się wyłącznie do turystyki.
Jeżeli duża liczba mieszkań w atrakcyjnych lokalizacjach zostaje przeznaczona dla turystów, zmienia się struktura lokalnego rynku nieruchomości.
Mieszkania, które mogłyby trafić do osób szukających lokalu na kilka lat, są wykorzystywane jako miejsca noclegowe.
Dla właściciela może to być opłacalne. Wynajem mieszkania przez kilkanaście lub kilkadziesiąt dni w miesiącu może w dobrej lokalizacji przynieść więcej niż tradycyjny najem długoterminowy.
Z punktu widzenia mieszkańców oznacza to jednak większą rotację osób w budynkach i potencjalnie mniejszą ofertę mieszkań przeznaczonych do normalnego zamieszkania.
Całkowity zakaz też nie rozwiąże wszystkiego
Druga strona sporu również ma mocne argumenty.
Najem krótkoterminowy zwiększa liczbę dostępnych miejsc noclegowych i daje turystom alternatywę wobec hoteli. Zarabiają na nim nie tylko właściciele mieszkań, ale również restauracje, sklepy, firmy sprzątające czy inne lokalne usługi.
Zbyt mocne ograniczenia mogą więc uderzyć w część lokalnej gospodarki.
Dlatego najważniejsze jest znalezienie równowagi. Nie każda miejscowość potrzebuje takich samych przepisów.
W jednej dzielnicy problemem może być nadmierna liczba apartamentów turystycznych, podczas gdy kilka kilometrów dalej wynajem krótkoterminowy może praktycznie nie wpływać na życie mieszkańców.
Co to oznacza dla właścicieli mieszkań?
Dla osób posiadających nieruchomości inwestycyjne najważniejszym skutkiem nowych regulacji jest wzrost niepewności.
Kupując mieszkanie wyłącznie z myślą o wynajmie na doby, trzeba będzie brać pod uwagę nie tylko cenę nieruchomości, czynsz czy przewidywane obłożenie.
Pojawi się jeszcze jedno ryzyko: lokalne regulacje.
Jeżeli samorząd otrzyma możliwość ograniczenia takiej działalności w konkretnym obszarze, mieszkanie kupione jako apartament turystyczny może być zmuszone przejść na najem długoterminowy.
A wtedy całkowicie zmienia się kalkulacja rentowności inwestycji.
Co to oznacza dla rynku nieruchomości?
Największe znaczenie nowych przepisów może być widoczne w centrach dużych miast i popularnych miejscowościach turystycznych.
Jeżeli ograniczenia rzeczywiście zaczną działać, część mieszkań może wrócić na rynek najmu długoterminowego. Teoretycznie zwiększyłoby to podaż lokali dla mieszkańców.
Nie należy jednak oczekiwać, że samo uregulowanie najmu na doby rozwiąże problem wysokich cen mieszkań. Na ceny wpływają również koszty budowy, dostępność gruntów, oprocentowanie kredytów, dochody gospodarstw domowych oraz liczba nowych mieszkań.
Najważniejsze pytanie brzmi więc nie: „czy zakazać najmu na doby?”, lecz: „jak stworzyć przepisy, które rzeczywiście da się stosować?”
Bo prawo, którego nikt nie jest w stanie skutecznie wykorzystać, niewiele zmienia.
Źródło: Rzeczpospolita, dziennik ogólnopolski – wydanie papierowe, artykuł „Fikcyjny zakaz najmu na doby”, materiał z przesłanego wydania gazety. Opracowanie własne: Darkenz Finanse.