Kupno albo sprzedaż mieszkania często wiąże się z pomocą pośrednika nieruchomości. Dla wielu klientów jest to osoba, która znajduje ofertę, organizuje prezentację mieszkania i pomaga przeprowadzić transakcję.
W praktyce zakres pracy pośrednika bywa jednak znacznie szerszy. Może obejmować sprawdzanie dokumentów, kontakt ze stronami, przygotowanie oferty, negocjacje oraz pomoc przy finalizacji sprzedaży.
Ministerstwo Rozwoju pracuje nad zmianami dotyczącymi rynku pośrednictwa nieruchomości. Celem ma być przede wszystkim większa ochrona klientów oraz dokładniejsze określenie obowiązków pośredników.
Część branży uważa jednak, że niektóre pomysły mogą w praktyce bardziej skomplikować rynek niż go uporządkować.
Dlaczego rząd chce zmieniać przepisy?
Jednym z problemów jest bardzo różny poziom usług świadczonych przez pośredników.
Klient, który sprzedaje mieszkanie warte kilkaset tysięcy złotych, może oczekiwać, że osoba pomagająca mu w transakcji dokładnie sprawdzi dokumenty oraz podstawowe informacje dotyczące nieruchomości.
W praktyce nie zawsze jest jasne, za co dokładnie odpowiada pośrednik.
Dlatego nowe przepisy mają dokładniej określić jego obowiązki i zwiększyć odpowiedzialność za wykonywaną usługę.
Dla klientów może to oznaczać większe bezpieczeństwo.
Dla samych pośredników – również większą odpowiedzialność.
Czy pośrednik ma sprawdzać mieszkanie?
Jednym z ważnych tematów jest sprawdzanie stanu prawnego nieruchomości.
Chodzi między innymi o to, czy osoba sprzedająca rzeczywiście jest właścicielem lokalu, czy nieruchomość nie jest obciążona oraz czy dokumenty zgadzają się ze stanem faktycznym.
Nie oznacza to jednak, że pośrednik ma zastąpić prawnika, geodetę, rzeczoznawcę czy inspektora budowlanego.
Pośrednicy zwracają uwagę, że ich odpowiedzialność musi mieć rozsądne granice.
Trudno wymagać od jednej osoby, żeby była jednocześnie ekspertem od prawa, budownictwa, instalacji technicznych i wyceny nieruchomości.
Dlatego przepisy powinny jasno określać, co pośrednik musi sprawdzić, a za co już nie odpowiada.
Umowa na wyłączność – o co chodzi?
Jednym z ciekawszych postulatów branży jest większe wykorzystanie umów na wyłączność.
Taka umowa oznacza, że właściciel mieszkania przez określony czas współpracuje z jednym pośrednikiem.
Pośrednik dostaje wtedy wyłączne prawo do obsługi sprzedaży nieruchomości.
Dlaczego część branży uważa takie rozwiązanie za lepsze?
Bo pośrednik wie, że jeżeli zainwestuje pieniądze i czas w przygotowanie oferty, będzie miał szansę zarobić prowizję.
Może więc opłacić profesjonalne zdjęcia, reklamę, przygotowanie mieszkania do sprzedaży albo szerzej promować ofertę.
A jak działa to bez wyłączności?
Wyobraźmy sobie, że właściciel wystawia mieszkanie u pięciu pośredników.
Każdy z nich wie, że nawet jeśli poświęci dużo czasu i pieniędzy na reklamę, mieszkanie może ostatecznie sprzedać ktoś inny.
Wtedy część pośredników może nie chcieć ponosić większych kosztów.
Powstaje sytuacja, w której wszyscy oferują to samo mieszkanie, ale nikt nie ma pewności, że otrzyma wynagrodzenie.
Zwolennicy wyłączności twierdzą więc, że jedna dobrze przygotowana oferta może być lepsza niż pięć niemal identycznych ogłoszeń.
Wyłączność ma również wady
Dla klienta umowa na wyłączność oznacza jednak pewne ograniczenie.
Jeżeli pośrednik okaże się mało skuteczny, właściciel może przez pewien czas być związany właśnie z nim.
Dlatego bardzo ważne są warunki umowy.
Klient powinien wiedzieć:
- jak długo obowiązuje wyłączność,
- kiedy można wypowiedzieć umowę,
- ile wynosi prowizja,
- jakie działania ma wykonać pośrednik,
- za co konkretnie klient płaci.
Sama wyłączność nie gwarantuje lepszej sprzedaży.
Wszystko zależy od jakości usługi.
Spór o prowizję od obu stron
Kolejna ważna sprawa dotyczy wynagrodzenia.
W niektórych transakcjach zdarza się, że pośrednik pobiera prowizję zarówno od sprzedającego, jak i od kupującego.
Planowane zmiany mają ograniczyć takie praktyki.
Powód jest prosty.
Jeżeli jedna osoba reprezentuje interesy dwóch stron, może pojawić się pytanie:
czyjego interesu właściwie broni?
Sprzedający chce przecież uzyskać jak najwyższą cenę.
Kupujący chce zapłacić jak najmniej.
Interesy obu stron nie zawsze są więc takie same.
Branża nie chce prostego zakazu
Część pośredników uważa jednak, że całkowity zakaz pobierania wynagrodzenia od obu stron może być zbyt prostym rozwiązaniem.
Ich zdaniem ważniejsza jest pełna przejrzystość.
Klient powinien od początku wiedzieć:
kto płaci pośrednikowi, ile wynosi prowizja oraz kogo pośrednik rzeczywiście reprezentuje.
Jeżeli zasady są jasne przed podpisaniem umowy, klient może zdecydować, czy takie rozwiązanie mu odpowiada.
Najgorsza sytuacja powstaje wtedy, gdy wysokość wynagrodzenia albo sposób reprezentowania stron okazują się niejasne dopiero pod koniec transakcji.
Ile właściwie kosztuje pośrednik?
Prowizje na rynku nieruchomości nie są jednakowe.
Ich wysokość zależy od rodzaju transakcji, wartości nieruchomości, miasta oraz zakresu wykonywanych usług.
Dlatego dwie agencje mogą zaproponować bardzo różne stawki.
Klient nie powinien więc patrzeć wyłącznie na procent prowizji.
Ważne jest również to, co otrzymuje za te pieniądze.
Jedna agencja może tylko zamieścić ogłoszenie.
Druga może przygotować profesjonalną sesję zdjęciową, plan promocji, sprawdzić dokumenty, prowadzić negocjacje i pomagać aż do podpisania umowy.
Cena sama w sobie nie mówi więc wszystkiego.
Czy zmiany będą korzystne dla klientów?
Jeżeli przepisy zostaną dobrze przygotowane, mogą uporządkować rynek.
Klient powinien mieć jasność:
za co płaci, kto go reprezentuje i za co odpowiada pośrednik.
To szczególnie ważne przy nieruchomościach.
Sprzedaż mieszkania to często transakcja o wartości kilkuset tysięcy albo nawet kilku milionów złotych.
Przy takich pieniądzach niejasne zasady mogą prowadzić do poważnych konfliktów.
Profesjonalny pośrednik może nadal mieć dużą wartość
Internet sprawił, że właściciel mieszkania może dziś samodzielnie wystawić ofertę na portalu ogłoszeniowym.
Nie oznacza to jednak, że pośrednicy przestali być potrzebni.
Dobry pośrednik może pomóc w:
- przygotowaniu nieruchomości do sprzedaży,
- ustaleniu odpowiedniej ceny,
- promocji oferty,
- organizowaniu prezentacji,
- sprawdzaniu podstawowych dokumentów,
- negocjacjach,
- przeprowadzeniu transakcji.
Problemem nie jest więc samo istnienie pośredników.
Problemem jest sytuacja, kiedy klient płaci wysoką prowizję i nie wie, za co właściwie ją zapłacił.
Co powinien zrobić klient przed podpisaniem umowy?
Najważniejsze jest dokładne przeczytanie dokumentu.
Warto zapytać pośrednika o kilka prostych rzeczy:
Ile dokładnie zapłacę?
Czy druga strona również płaci prowizję?
Czy umowa jest na wyłączność?
Jak długo obowiązuje?
Co pośrednik konkretnie zrobi w ramach usługi?
Jak mogę wypowiedzieć umowę?
Jeżeli odpowiedzi są niejasne, lepiej wyjaśnić wszystko przed podpisaniem dokumentu.
Przy mieszkaniu wartym kilkaset tysięcy złotych naprawdę nie warto podpisywać umowy „na szybko”.
Co zmiany mogą oznaczać dla rynku nieruchomości?
Większa odpowiedzialność pośredników może podnieść jakość usług.
Jednocześnie dodatkowe obowiązki oznaczają również dodatkowe koszty.
Jeżeli agencje będą musiały wykonywać więcej czynności przed sprzedażą nieruchomości, część tych kosztów może zostać uwzględniona w prowizjach.
Z drugiej strony bardziej profesjonalny rynek może zmniejszyć liczbę sporów i błędów przy transakcjach.
Dlatego najważniejsze będzie znalezienie równowagi pomiędzy ochroną klienta a możliwością normalnego prowadzenia działalności przez pośredników.
Podsumowanie
Rynek pośrednictwa nieruchomości może czekać sporo zmian.
Państwo chce zwiększyć ochronę klientów i dokładniej określić odpowiedzialność pośredników.
Branża odpowiada, że potrzebuje przede wszystkim jasnych zasad oraz możliwości stosowania umów na wyłączność.
Najważniejsza kwestia dla klienta pozostaje jednak bardzo prosta:
przed podpisaniem umowy trzeba dokładnie wiedzieć, kto reprezentuje nasze interesy, ile za to zapłacimy i co dokładnie otrzymamy w zamian.
Przy zakupie albo sprzedaży mieszkania prowizja może wynosić tysiące lub nawet dziesiątki tysięcy złotych.
Warto więc wymagać, żeby zakres usługi był równie konkretny jak jej cena.
Materiał ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej ani dotyczącej obrotu nieruchomościami.
Źródło: Dziennik Gazeta Prawna, Renata Krupa-Dąbrowska, „Pośrednicy chcą umów na wyłączność”, wydanie z 16 września 2026 r. Opracowanie Darkenz Finanse zostało przygotowane od podstaw własnymi słowami na podstawie zagadnień przedstawionych w materiale źródłowym.